家を売ったときの税金

こんにちは!三軒茶屋の税理士の岩沢です。

マンションや戸建て住宅、土地を売却したときは、所得税と住民税がかかります。

ただし、不動産を売ったことで「利益」が出ていなければ税金を支払う必要はありません。

ここでいう「利益」はどのように求めるのでしょうか?

あと税率は?

家(不動産)を売った時にかかる税金について、わかりやすく解説します!

譲渡所得(=利益)に税金がかかる

 

家を売ったことで利益が出た場合は、所得税と住民税を払わなければなりません。

ここでいう「利益」とは、売却金額そのものではありません。

売却金額から売却にかかった費用や買った時の金額(※)を差し引いた後の金額が「利益」となり、この利益に対し下記の税率をかけて、払うべき税額を計算します。

税額=(売却金額ー譲渡費用ー取得価格)×税率

※減価償却といって、時の経過によって価値が減った分を差し引きます。

※買ったのが昔すぎて取得金額が分からないときは、売却金額の5%を取得金額とみなして、その分には税金をかからないようにすることが可能です。

⇒【参考】No.3255 譲渡費用となるもの|国税庁 (nta.go.jp)

税率は?

 

その不動産を保有していた期間により、税率が倍ほどの開きがあります。

売却した年の1月1日現在で5年超保有

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

「長期譲渡所得」と呼ばれます。

売却した年の1月1日現在で保有期間が5年以下

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

「短期譲渡所得」と呼ばれます。

要注意ポイント【売るタイミング】

あくまで「売却した年の1月1日時点」で保有期間が決まるため、売る時期には十分気をつけてください。

たとえば2016年4月に買った家を、5年後の2021年5月に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年以下なので【短期譲渡所得】となり、税負担がほぼ倍額になってしまいます。

タイミングを逸して売れなくなっては元も子もないですが、税金の負担という観点からは、2022年に入ってから売却した方が良いでしょう。

ほとんど税金がかからない!マイホーム特例とは?

 

ここまで、家などの不動産を売って利益が出たときは税金がかかることをお伝えしてきました。

売った不動産が自宅であれば、利益が3000万円までは税金がかかりません。

不動産市況が活発な時に売った結果利益が出ただけで、もうけることを前提としていないからでしょうか。

マイホームを売った時の税金の計算方法は以下のようになります。

税額=(売却金額ー譲渡費用ー取得価格-3000万円)×税率

売る直前まで住んでいれば問題なくこの特例を使えますが、引っ越して住まなくなってからは注意が必要です。

つまり、住まなくなってから3年後の12月31日までに売らないと、この特例は使うことができません。

さらに、新しく買った物件の住宅ローン控除との併用はできません

それまでのマイホームを売って新居を購入する場合は、それまでのマイホーム売却の3000万円特例を使うか、新居の住宅ローン控除を使うか、事前によくシミュレーションすることが重要です。

⇒【参考】No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁 (nta.go.jp)

税金の払い方は?

所得税と住民税がかかりますが、税金の払い方は異なります。

所得税

まず不動産を売った次の年の2月16日から3月15日までの間に『確定申告』をします。

「不動産を売った結果、これだけ儲かりました。税金の額はこれだけです。」

と申告する書類です。

これを税務署に提出し、自分で計算した税金を3月15日までに支払います。

住民税

所得税の確定申告をすることで、そのデータが税務署から市区町村役所に共有されるため、住民税だけの確定申告は基本的に不要です。

税金の支払いは、会社員と自営業者で以下のように異なります。

会社員

毎月給料から住民税が天引きされていると思いますが、不動産を売った次の年の6月以降の住民税に上乗せされて天引きされます。

自営業者

不動産を売った次の年の6月・8月・10月・翌1月の4回に分けて、お住まいの自治体に支払います。

支払は、送られてくる納付書で。


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税理士とのコミュニケーション不足は、記帳内容がぐちゃぐちゃになり、誤った経理処理となる要因となります。

その結果、3~5年周期の税務調査において指摘の対象となり、最大40%の追徴課税(追加で税金が取られてしまうこと)のリスクが高まります。

無駄な税金を払わないためには、常日頃、経理処理や経営環境などについて税理士と共有し、追徴課税リスクへの対応策を早期に講じることが大切です。

岩沢将志税理士事務所では、日本一気軽に相談できる税理士を理念に掲げた代表税理士が、経理内容のご相談はもちろん、税務調査対策(税務調査にて指摘が予想される事項を早期にお伝え)、お客様に最適な節税策のご提案等をさせていただいております。

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Masashi Iwasawa

Certified Accountant / Business Advisor / Taxation Consultant based in Tokyo.
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