3,000万円特別控除と住宅ローン控除~いつ旧宅を売って、いつ新宅を買うか~

こんにちは!三軒茶屋の税理士の岩沢です。

在宅勤務で今の家が手狭になってきたから、郊外の広い一軒家に買い替えたい。

今なら都心のマンションの値段が上がっているから、売却益で新しい家に引っ越したい。

このように考える人が周りにも多くなってきたように思います。

ただ、持ち家の買い替えでは住宅ローンなどで注意すべき点があります。

今回は、 住宅ローン控除と3,000万円の特別控除が併用できない状況で

どのように住宅を買い替えるのが最も節約できるのか、考えて行きたいと思います。

 

住宅ローン控除とは?

自宅は買うときと売るとき、それぞれに税金を安くしてくれる制度があります。

まず買うとき。住宅ローン控除とは大まかにいうと、ローンを組んで自宅を購入した場合、

年末ローン残高の1%(基本的に最高40万円)を、基本的に10年間、払うべき所得税・住民税から控除することが出来る制度です。

 

3,000万円の特別控除の特例とは?

そして売るとき。

通常は、自宅を取得してから5年以下での売却は、売ったことで儲かったお金に39.64%が税金としてかかります。

取得から5年を超えての売却には、売却益に20.315%の税金がかかります。

ただし一定の条件を満たせば、居住期間の長短に関わらず売却益のうち3000万円まではこれらの税金がかからない特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

⇒国税庁HP 3000万円特別控除

 

住宅ローン控除と3000万円特別控除は併用できない

自宅を買い替える場合、この2つの減税策は一緒には使えません。

旧宅を売って3000万円までは税金がかからないようにすると、新しい家では住宅ローン減税が出来なくなってしまうのです。

⇒過去記事「家を売ったときの税金」

このとき、選択肢は大きく分けて3つです。

 

見出しタイトル

①旧宅の3000万円控除を使い、新宅の住宅ローン控除はあきらめる

②旧宅の3000万円控除はあきらめ、新宅の住宅ローン控除を使う

③一定期間をあけて3000万円控除も住宅ローン控除も両方使う

 

①旧宅の3000万円控除を使い、新宅の住宅ローン控除はあきらめる

今住んでいる家の値段が大きく上昇して、新宅がそれほど高価でないほど、さらに旧宅の保有期間が5年以下であれば、この方法を取るメリットが大きくなります。

たとえば3000万円で買った旧宅を6000万円で売って、3000万円の家に買い替えたとします。

このとき、旧宅の売却益は3000万円ですが、特例を使えばその金額までは税金がかかりません。

この特例を使わなければこの3000万円に39.63%(5年超保有なら20.315%)の税金がかかっていました。

5年以下保有では11,889,000円、5年超保有では6,094,500円ですね。

この特例でなく、新宅の住宅ローン控除を選んだ場合に減る税金は最大でも300万円です(年30万円×10年)。

※ローン残高は減っていくので、住宅ローン控除で減る税金は実際はもっと少なくなります。

これなら、旧宅の3000万円控除を使ったほうが減る税金が大きくなりますね。

 

②旧宅の3000万円控除はあきらめ、新宅の住宅ローン控除を使う

今住んでいる家はそんなに値上がりしていないけど、比較的高価な住宅に買い替える場合、この方法を取るメリットが大きくなります。

たとえば3000万円で買った旧宅を3500万円で売って、4000万円の家に買い替えたとします。

このとき、旧宅の売却益は500万円ですが、特例を使えば3000万円までは税金がかかりません。

この特例を使わなければこの500万円に39.63%(5年超保有なら20.315%)の税金がかかっていました。

5年以下保有では1,981,500円、5年超保有では1,015,750円ですね。

この特例でなく、新宅の住宅ローン控除を選んだ場合に減る税金は最大で400万円です(年40万円×10年)。

※ローン残高は減っていくので、住宅ローン控除で減る税金は実際はもっと少なくなります。

この例であれば、新宅での住宅ローン控除を使った方が減る税金が大きくなり有利です。

なお、売却益がいくらかによって計算結果が変わるので、事前によく計算するようにしてください。

 

③一定期間をあけて3000万円控除も住宅ローン控除も両方使う

①・②ではどちらか有利なほうを事前によく調べることをご紹介しましたが、

旧宅の売却と新宅の取得の間をあければ、両方の特例を使うことができます。

旧宅を売ったときに3000万円控除を使った年と、その翌年、翌々年は住宅ローン控除を使えません。

2021年に旧宅を売ったとすると、新宅の取得を2024年に遅らせれば住宅ローン控除を使えることになるのです。

その間は賃貸マンションなどに住むことになると思いますが、

2~3年間賃貸で払う家賃と、両者を併用することで節約できる税金を比べて、より節約になる方を選びましょう。

賃貸の家賃を払う方が多くなってしまうようであれば、両者の併用は考えず、①か②の有利な方を選びます。

賃貸家賃を払ってもなお両者を併用する方が有利であれば、この③を選択することが考えられます。

まとめ

自宅の買い替えの時にどの特例を利用するか、ご紹介しました。

旧宅がいくら利益が出るのか、新宅はいくらで買うのかなどによって有利な方法は人それぞれです。

事前によく検討するようにしましょう。


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